Uma grande decisão

Habitação é a despesa financeira mais significativa da maioria das pessoas. Devemos tomar decisões sensatas quando se trata de nossas escolhas de moradia. Para complicar, a moradia é muito mais que uma decisão financeira. Há um enorme componente emocional que entra em nossa decisão de onde moramos.

Durante décadas, houve um estigma contra o aluguel. Como resultado, muitas pessoas decidem comprar uma casa e chamar uma dezjato empresa desentupidora em vez de alugar uma casa. Isso pode ou não ser uma boa decisão financeira. O problema é que muitos proprietários decidiram comprar com base na noção de que “possuir é sempre melhor”. A maioria das pessoas não possui uma estrutura abrangente para avaliar a decisão de aluguel versus compra.

Medindo os custos de aluguel e compra

Recentemente, assisti a um vídeo fascinante, Ben Felix, gerente de portfólio de investimentos canadense. Ben argumenta que a maneira racional de decidir se aluga ou compra é comparar o custo do aluguel com o custo da compra.

O custo mensal de alugar uma casa é simples. É igual a quanto você paga em aluguel.

Os custos mensais de possuir uma casa são mais complicados. Os custos de propriedade de casa se dividem em três categorias.

Contribuição predial

Custos de manutenção

Custo de capital

A regra dos 5%

Ben apresentou um cálculo simples para ajudar a avaliar a decisão de aluguel versus compra, que ele chama de “regra dos 5%”, que compara o custo mensal de propriedade para alugar. A regra dos 5% é uma estimativa dos três custos que os proprietários enfrentam e que os locatários não.

  1. O imposto sobre a propriedade geralmente é assumido como sendo 1% do valor da casa. Esta é a primeira parte da regra dos 5%
  2. Os custos de manutenção também são assumidos como sendo 1% do valor da casa. Esta é a segunda parte da regra dos 5%.
  3. O custo do capital é assumido como sendo 3% do valor da casa. Esta é a parte final da regra dos 5%.

dezjato empresa desentupidora

Deixe-me expandir o custo de capital.

Para comprar uma casa, você coloca um adiantamento em dinheiro. Normalmente, isso representa 20% do valor da casa, o que significa que você precisa financiar os 80% restantes com uma hipoteca.

O adiantamento é o seu patrimônio.

A hipoteca é sua dívida.

Juntos, sua dívida e seu patrimônio representam 100% do valor da sua casa.

Custo de capital = custo da dívida + custo do patrimônio

O custo da dívida é medido pelos juros que você paga sobre sua hipoteca. Felix analisou os dados e conclui que a maioria das hipotecas atualmente emitidas no Canadá tem uma taxa de juros de 3%. Portanto, seu custo da dívida é de 3%.

Mas e quanto ao seu patrimônio na casa, como isso pode ser considerado um “custo” da casa própria? O dinheiro que você gasta para comprar uma casa tem um custo de oportunidade. Essa é a diferença de retorno entre o mercado de ações global e o setor imobiliário.

A empresa de Ben projeta um retorno anual de 3% para imóveis e um retorno anual de 6,57% no mercado de ações global.

A diferença, 3,57%, é o custo de oportunidade anual do investimento em um ativo imobiliário (compra de uma casa) em comparação com o investimento no mercado de ações.

Por exemplo, se você gastar US $ 100.000 em dinheiro para comprar uma casa, o custo de oportunidade anual de investir em imóveis versus o mercado de ações é de US $ 3.570 (3,57%).

Para ser conservador, Ben reduz o custo de oportunidade projetado de 3,57% para 3%. Supondo uma taxa de hipoteca de 3% (custo da dívida) e o custo de oportunidade do patrimônio líquido em 3%, o custo total de capital para os proprietários é de 3% ao ano. Isso compõe a parte final da regra dos 5%.

Imposto predial: 1%

Manutenção: 1%

Custo de capital: 3%

O ponto de equilíbrio de compra ou aluguel.

Aqui está como a regra de 5% funciona em ação.

Multiplique o valor da sua casa por 5%.

Divida por 12.

O resultado é o ponto de equilíbrio, onde alugar é financeiramente equivalente a comprar.

Isso é melhor ilustrado com um exemplo. Digamos que você esteja pensando em comprar uma casa de US $ 500.000.

Multiplicando o valor da casa por 5% = $ 25.000

dezjato empresa desentupidora

Dividindo esse número por 12 = $ 2.083.

$ 2.083 é o ponto de equilíbrio mensal para possuir aquela casa

Se você pudesse alugar uma casa equivalente por menos de US $ 2.083, é melhor alugar.

Se você custar mais de US $ 2.083 para alugar uma casa comparável, é melhor comprar.

O que eu gosto na regra dos 5%

Ben admite que a regra dos 5% é uma simplificação excessiva e não fornecerá os custos exatos. No entanto, a adoção dessa estrutura obriga a considerar todos os custos, incluindo o custo de oportunidade de possuir uma casa.

A regra dos 5% fornecerá um resultado óbvio em mercados imobiliários supervalorizados. Considere o caso de Toronto, onde o preço médio da habitação é de cerca de US $ 1 milhão. A redução de 20% exigiria que você tivesse US $ 200.000 em dinheiro e AINDA exigiria uma hipoteca de US $ 800.000.

A regra de 5% nos diria que você estaria em melhor situação se pudesse alugar uma casa por menos de US $ 4.166 por mês. O custo médio do aluguel em Toronto é de R $ 2.260. Do ponto de vista financeiro, é melhor alugar se você mora em Toronto do que comprar.

Inclinando os números a seu favor

Quando você é o proprietário de sua casa, você tem total controle de quem mora naquela casa. Normalmente, os locatários não têm esse tipo de controle.

Isso permite que você obtenha renda alugando quartos em sua casa. Voltando ao exemplo de uma casa de US $ 500.000.

Digamos que é uma casa de três quartos.

Se você pudesse alugar os outros dois quartos por US $ 1.000 por mês, isso geraria um adicional de US $ 24.000 por ano.

Isso inclinaria fortemente a matemática em favor da posse.

Sei que nem todo mundo se sentirá confortável em ter colegas de quarto. No entanto, do ponto de vista puramente financeiro, reduz drasticamente o custo da propriedade de casas.

Como em todas as decisões financeiras, há um custo de oportunidade. Se você optar por morar sozinho em uma casa com 3 quartos, o custo de oportunidade da privacidade será o custo da propriedade da casa. Se você decidir alugar quartos extras, poderá fazer com que seus inquilinos paguem parte ou todos os custos da aquisição da casa própria, e seu custo de oportunidade é a privacidade perdida.

Somente você pode decidir qual custo vale a pena pagar.

Pensamento final

No geral, eu amo essa maneira de pensar sobre decisões financeiras e sou um grande fã de Ben Felix. Confira o vídeo dele explicando a regra dos 5% aqui.

O que você acha da regra dos 5%? Tendo em mente que isso é uma simplificação excessiva, você usaria a regra dos 5% como parte de sua tomada de decisão em torno do dilema de compra versus aluguel? Deixe-me saber nos comentários.